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Flavia & Klaus Westerwelle sind lizensierte Immobilienmakler im Staat South Carolina, USA Bitte rufen Sie uns an oder senden Sie uns ein »Email wenn Sie daran denken in den Upstates von South Carolina eine Immobillie zu kaufen oder verkaufen.. Hinweis: |
Erklärung des Geschäftsverhältnisses zwischen Immobilienmaklern, Kunden, Klienten und Broker in South Carolina. Sind Sie ein Kunde oder ein Klient ? Wer ist ein Kunde ? Wer ist ein Klient ? Wer ist ein Makler ? Wer zahlt und wer erhält die Provision ? Was ist ein 'Dual-Agent' / Doppelagent ? Möchten Sie ein Kunde oder ein Klient sein ? Sind Sie ein Kunde oder ein Klient ? Wenn Sie beschliessen, mit einem Immobilienmakler zusammen zu arbeiten, kommt es auf die Art der Zusammenarbeit an, ob der Makler Sie vertritt oder nicht. Ein Makler hat seinem Klienten gegenüber andere rechtlich festgelegte Verpflichtungen als einem Kunden. Sie müssen daher bei der Zusammenarbeit mit einem Makler wissen, ob Sie ein Kunde oder ein Klient in einer Immobilientransaktion sind und es ist Ihre Entscheidung, wie Sie mit einem Makler zusammen arbeiten möchten. Um eine informierte Entscheidung treffen zu können, sollten Sie die folgenden Informationen mit dem Makler besprechen, mit dem Sie zusammen arbeiten möchten. Es ist in den USA übrigens rechtlich vorgeschrieben, dass Makler Ihnen die Arten der Zusammenarbeit erläutern, bevor Sie mit Ihnen ein Geschäftsverhältnis eingehen. Wer ist ein Kunde ? Ein Kunde ist eine Person, die Immobilien kaufen oder verkaufen möchte, aber kein rechtliches Geschäftsverhältnis mit einem lizensierten Makler aufgebaut hat und folglich NICHT durch diesen Makler vertreten wird. Ein Kunde kann von einem Makler Marktinformation erhalten oder Dienstleistungen zur Unterstützung zur Verfügung gestellt bekommen. Ein Kunde kann jedoch nicht von einem Makler erwarten, dass dieser als sein Makler handelt oder den besten Preis bei einem Immobilienkauf aushandeln. Ein Immobilienmakler ist per Gesetz, verpflichtet Kunden ehrlich zu behandeln, Tatsachen über die Bausubstanz einer Immobilie mitzuteilen und alle Angebote und Gegengebote dem Verkäufer sofort zu übermitteln. Wenn Sie als Kunde entscheiden, dass Sie keinen eigenen Makler benötigen, kann der Immobilienmakler des Verkäufers Sie möglicherweise mit allen notwendigen Informationen versehen, die Sie benötigen, um die Immobilie zu kaufen, aber, wenn Sie ein Kunde sind, ist der Immobilienmakler nicht loyal zu Ihnen sondern zum Verkäufer der Immobilie. Seine Loyalität gilt per Gesetz seinem Klienten. Der Immobilienmakler des Verkäufers muss dabei alle ihm bekannten Informationen seinem Klienten mitteilen, z.B. Ihre Dringlichkeit umzuziehen oder Ihre Bereitwilligkeit Ihr Angebot zu erhöhen. Er ist per Gesetz gezwungen, im besten Interesse seines Klienten zu fungieren. Wer ist ein Klient ? Ein Klient ist eine Person, die ein Geschäftsverhältnis zu einem Makler aufgebaut hat und sich durch diesen in einer Immobilientransaktion vertreten lässt. Ein Immobilienverkäufer wird ein Klient einer Immobilienfirma, indem er einen 'Listing'- Vertrag mit einem der Makler der Brokerfirma schliesst. Diese Vereinbarung muss schriftlich sein und muss deutlich die Verpflichtungen sowohl des Klienten wie auch des Maklers darlegen. Ein Käufer wird ein Klient einer Immobilienfirma, indem er einen formalen Agenturvertrag mit einem Immobilienmakler abschliesst, der bei einer Brokerfirma arbeitet. Diese vertragliche Vereinbarung muss vor einer Immobilientransaktion schriftlich festgehalten werden und deutlich die Verpflichtungen sowohl des Maklers wie auch des Klienten darstellen. Wer ist ein Makler ? Ein Immobilienmakler ist ein lizensierter Makler, der bei einer Immobilientransaktion nach Ihren Anweisungen nur in Ihrem Sinne handelt und vertritt. In South Carolina gilt dabei: Sobald ein Geschäftsverhältnis zwischen Ihnen und einem Makler durch einen Vetrag zustande gekommen ist, ist rechtlich gesehen der Broker der jeweiligen Brokerfirma bei der Ihr Makler tätig ist, Ihr Makler Alle anderen Makler in derselben Brokerfirma sind auch Makler desselben Brokers und vertreten daher die gleichen Klienten. Der Immobilienmakler wird im Interesse seines Klienten handeln, die besten Konditionen und den besten Preis für die Immobilientransaktion seines Klienten aushandeln. Ein Makler schuldet seinem Klienten absolute Loyalität und muss seinem Klienten alle Informationen die er besitzt und die die Entscheidung zum Kauf oder Verkauf beeinflussen könnten mitteilen. Wer zahlt und wer erhält die Provision ? Wenn ein Hauseigentümer seine Immobilie durch einen Immobilienmakler 'listen' (vermitteln) lässt, wird dieser Immobilienbesitzer der Klient des Maklers. Gleichzeitig erklärt er sich bei der Unterzeichnung des Vertrages bereit einen bestimmten Prozentsatzes der Verkaufssumme als Provision an seinen Makler zu zahlen. Diese Provision bleibt für den Hauseigentümer normalerweise unverändert, ungeachtet ob ein Käufer ohne Makler, ein Kunde eines Maklers oder ein Klient eines Maklers die Immobilie kauft. In den ersten beiden Fällen erhält der Makler des Immobilienbesitzers die volle Provision, weil weder der Käufer ohne Makler noch der Käufer, der ein Kunde eines Makler ist, einen Vertrag mit dem Eigentümer oder dem Makler haben. Im dritten Fall, wenn der Käufer der Klient eines Maklers ist, erhält der Makler des Käufers einen Anteil der Provision des Maklers des Verkäufers, da dies vertraglich durch das MLS System geregelt ist. Generell zahlt im Allgemeinen der Immobilienverkäufer seinem Immobilienmakler eine Provision und dieser teilt seine Provision nur mit einem Käufermakler der mit einem Klienten einen Vertrag abgeschlossen hat. Was ist ein 'Dual-Agent' / Doppelagent ? Unter bestimmten Umständen kann ein Makler in der gleichen Immobilientransaktion sowohl den Käufer wie auch den Immobilienverkäufer vertreten, vorausgesetzt beide Parteien haben vor einer Tansaktion einer gemeinsamen Vertretung schriftlich zugestimmt. Diese Regelung wird als 'Dual-Agency' bezeichnet. Mit einem 'Dual-Agent' zu arbeiten bedeutet jedoch nicht dasselbe wie mit einem eigenen Makler zu arbeiten. Vertritt der Makler z.B. den Käufer und den Verkäufer, dann darf dieser Makler keine vertraulichen Informationen der einen Partei an die andere Partei weitergeben. Ebenso kann der Makler nicht eine der Parteien beraten, den besten Preis aushandeln oder Ratschläge zu den Verhandlungen, Vertragsbedingungen oder dem Preis geben. Ein derartige 'Dual-Agency' kann z.B. auch dann eintreten, wenn beide Parteien Klienten von Maklern in derselben Brokerfirma sind. Es ist sehr wichtig, dass Sie diese Konstellationen mit Ihrem Makler besprechen, um zu verstehen, wie der eingeschränkte Service eines 'Dual-Agents' sich auf Ihre Verhandlungen auswirken kann, und ob Sie ein bereits aufgebautes und bestehendes Verhältnis zu Ihrem Makler ändern möchten. Möchten Sie ein Kunde oder ein Klient sein ? Möchten Sie Dienstleistungen empfangen (Kunde) oder durch Ihrem Makler vertreten werden (Klient) ? Um die Alternativen zu verstehen, sollten Sie alle die oben genannten Regelungen mit Ihrem Immobilienmakler besprechen. Es ist Ihre Wahl und Sie müssen entscheiden, ob Sie mit einem Makler als Kunde arbeiten oder als Klient von Ihrem Makler vertreten werden wollen. Übrigens ist es in South Carolina, wie auch in vielen anderen Staaten, einen Immobilienmakler gesetzlich vorgeschrieben, dass er einem Interessenten das Verhältnis von Makler zu Kunden, Klienten, Brokern und Dual-Agency erläutert. Je nach Ermessen kann es für Sie auch ratsam sein, den professionellen Rat eines Rechtsanwaltes oder Steuerberaters in Zusammenhang mit einer Immobilientransaktion in den USA einzuholen. Um den rechtsverbindlichen Text der Agency-Disclosure Form zu sehen, der von allen lizensierten Immobilienmaklern in South Carolina verwendet werden muss, klicken Sie bitte hier: --> Download and read the Agency Disclosure Page here <-- Die oben stehenden Erläuterungen betreffen die Maklergesetze im Staat South Carolina. Die Bestimmungen können in anderen US-Staaten anderen Vorschriften unterliegen. Copyright © 2005 Flavia Westerwelle / All Rights Reserved |
Die oben stehenden Erläuterungen betreffen die Maklergesetze im Staat South Carolina. Die Bestimmungen können in anderen US-Staaten anderen Vorschriften unterliegen. |
