| »Englisch »Deutsch |
|
Westerwelle Real Estate |
|
» Home
Immobilienservice : » Privat - Immobilien » Immobilie finden » South Carolina Immobilien » Vorgestellte Immobilien » Neue Listings per Email » Immobilienliste anfordern » Service-Information » Haus Staging Service » Gewerbe-Immobilien » Industrie-Immobilien » USA-Luxus-Immobilien » Europäische Luxus-Immobilien » Energiesparhäuser » Über uns / Kontakt TransDomo,LLC
Direct: 240-813-8472 Sprachen: English, German Flavia Westerwelle ist lizensierte Immobilienmaklerin im Staat South Carolina, USA Bitte rufen Sie uns an oder senden Sie uns ein »Email wenn Sie daran denken in den USA eine Immobillie zu kaufen oder verkaufen.. Hinweis: |
Erklärung des Geschäftsverhältnisses zwischen Immobilienmaklern, Kunden, Klienten und Broker in South Carolina. Sind Sie ein Kunde oder ein Klient ? Wer ist ein Kunde ? Wer ist ein Klient ? Wer ist ein Makler ? Wer zahlt und wer erhält die Provision ? Was ist ein 'Dual-Agent' / Doppelagent ? Möchten Sie ein Kunde oder ein Klient sein ? Sind Sie ein Kunde oder ein Klient ? Wenn Sie beschliessen, in den USA eine Immobilie zu kaufen, ist die Frage der Zusammenarbeit mit einem Makler wesentlich wichtiger als angenommen. Wichtig zu wissen ist, dass es auf die Art und Weise der Zusammenarbeit ankommt, ob der Makler Sie vertritt oder nicht. Ein Makler hat seinem Klienten gegenüber andere rechtlich festgelegte Verpflichtungen als einem Kunden. Je nachdem wie ihr rechtliches Verhältniss zu dem jeweiligen Makler aussieht, wird das Verhalten und der Service des jeweiligen Maklers ihnen gegenüber aussehen. Daher ist es wichtig über die Makler-Kunden-Klienten Regelung genauestens Bescheid zu wissen. Sie müssen daher bei der Zusammenarbeit mit einem Makler wissen, ob Sie ein Kunde oder ein Klient in einer Immobilientransaktion sind und es ist Ihre Entscheidung, wie Sie mit einem Makler zusammen arbeiten möchten. Um eine informierte Entscheidung treffen zu können, sollten Sie die folgenden Informationen mit dem Makler besprechen, durch den sie eine Immobilie kaufen, verkaufen oder mit dem Sie zusammen arbeiten möchten. Es ist in den USA übrigens rechtlich vorgeschrieben, dass Immobilienmakler Ihnen die Arten der Zusammenarbeit erläutern, bevor Sie mit Ihnen Geschäfte machen. Wer ist ein Kunde ? Ein Kunde ist eine Person, die Immobilien kaufen oder verkaufen möchte, aber kein rechtliches Geschäftsverhältnis mit einem lizensierten Makler aufgebaut hat und folglich NICHT durch diesen Makler vertreten wird. Ein Kunde kann von einem Makler Marktinformation erhalten oder Dienstleistungen zur Unterstützung zur Verfügung gestellt bekommen. Ein Kunde kann jedoch nicht von einem Makler erwarten, dass dieser als sein Makler handelt oder den besten Preis bei einem Immobilienkauf aushandeln. Ein Immobilienmakler ist per Gesetz, verpflichtet Kunden ehrlich zu behandeln, Tatsachen über die Bausubstanz einer Immobilie mitzuteilen und alle Angebote und Gegengebote dem Verkäufer sofort zu übermitteln. Wenn Sie als Kunde entscheiden, dass Sie keinen eigenen Käufermakler benötigen, kann der Immobilienmakler des Verkäufers Sie möglicherweise mit allen notwendigen Informationen versehen, die Sie benötigen, um die Immobilie zu kaufen, aber, wenn Sie ein Kunde sind, ist der Immobilienmakler nicht loyal zu Ihnen, sondern nur gegenüber seinem Klienten - dem Verkäufer der Immobilie. Seine Loyalität gilt per Gesetz seinem Klienten. Der Immobilienmakler des Verkäufers muss dabei alle ihm bekannten Informationen seinem Klienten, also dem Verkäufer mitteilen, z.B. die eventuelle Dringlichkeit eines Käufers umzuziehen, die Finanzkraft des Käufers, oder seine Bereitwilligkeit ein Angebot zu erhöhen. Ein Makler mit einem Kunden ist per Gesetz gezwungen, im besten Interesse des Klienten, dem Immobilienverkäufers zu fungieren. Wer ist ein Klient ? Ein Klient ist eine Person, die ein Geschäftsverhältnis zu einem Makler aufgebaut hat und sich durch diesen in einer Immobilientransaktion vertreten lässt. Ein Immobilienverkäufer wird ein Klient einer Immobilienfirma, indem er einen 'Listing'- Vertrag mit einem der Makler der Brokerfirma schliesst. Diese Vereinbarung muss schriftlich sein und muss deutlich die Verpflichtungen sowohl des Klienten wie auch des Maklers darlegen. Ein Käufer wird ein Klient einer Immobilienfirma, indem er einen formalen Agenturvertrag mit einem Immobilienmakler abschliesst, der bei einer Brokerfirma arbeitet. Diese vertragliche Vereinbarung muss vor einer Immobilientransaktion schriftlich festgehalten werden, sollte möglichts zu Beginn der Betreuung durch den Makler abgeschlossen werden und deutlich die Verpflichtungen sowohl des Maklers wie auch des Klienten darstellen. Nur durch diese Vereinbarung wird man zum Klienten des Maklers und dieser ist dann nicht mehr dem Verkäufer der Immobilie verpflichtet. Dies bedeutet, dass der Käufermakler seinen Klienten nun voll und ganz vertreten kann, ihn in seinem Sinne beraten, ihm Preisvergleiche vorlegen, den besten Preis aushandeln oder Ratschläge zu den Verhandlungen, oder Vertragsbedingungen vorschlagen, sowie alle Sachverhalte oder detailierte Hintergrundinformationen über den Verkäufer und dessen Immobilienobjekt schildern von denen der Käufermakler weiss. Der Käufermakler mit einem Klienten ist per Gesetzt gezwungen im besten Interesse seines Klienten, des Käufers zu handeln. Wer ist ein Makler ? Ein Immobilienmakler ist ein lizensierter Makler, der bei einer Immobilientransaktion nach Ihren Anweisungen nur in Ihrem Sinne handelt und vertritt. In South Carolina gilt dabei: Sobald ein Geschäftsverhältnis zwischen Ihnen und einem Makler durch einen Vetrag zustande gekommen ist, ist rechtlich gesehen der Broker der jeweiligen Brokerfirma bei der Ihr Makler tätig ist, Ihr Makler Alle anderen Makler in derselben Brokerfirma sind auch Makler desselben Brokers und vertreten daher die gleichen Klienten. Der Immobilienmakler wird im Interesse seines Klienten handeln, die besten Konditionen und den besten Preis für die Immobilientransaktion seines Klienten aushandeln. Ein Makler schuldet seinem Klienten absolute Loyalität und muss seinem Klienten alle Informationen die er besitzt und die die Entscheidung zum Kauf oder Verkauf beeinflussen könnten mitteilen. Wer zahlt und wer erhält die Provision ? Wenn ein Hauseigentümer seine Immobilie durch einen Immobilienmakler 'listen' (vermitteln) lässt, wird dieser Immobilienbesitzer der Klient des listenden Maklers. Gleichzeitig erklärt er sich bei der Unterzeichnung des Vertrages bereit einen zwischen dem listenden Makler und dem Immobilienbesitzer ausgehandelten Prozentsatz der Verkaufssumme als Provision an seinen Listings-Makler zu zahlen. Diese Provision bleibt für den Immobilienverkäufer unverändert, ungeachtet ob ein Käufer ohne Makler, ein Kunde eines Maklers oder ein Klient eines Maklers die Immobilie kauft. In den ersten beiden Fällen (ein Käufer ohne Makler, ein Kunde eines Maklers) erhält der Makler des Immobilienbesitzers die volle Provision, weil weder der Käufer ohne Makler, noch der Käufer, der ein Kunde eines Makler ist, noch der Makler des Käufers einen Vertrag mit dem Eigentümer oder dem Listings-Makler haben. Im dritten Fall, wenn der Käufer der Klient eines Buyers-Maklers ist, erhält der Makler des Käufers einen Anteil der Provision des Maklers des Verkäufers, da dies vertraglich durch das MLS System geregelt ist. Generell zahlt im Allgemeinen der Immobilienverkäufer seinem Immobilienmakler (Listings-Makler) eine Provision, die bereits beim Listen des Hauses ausgehandelt wurde und der Listings-Makler teilt seine Provision nur mit einem Käufermakler der mit einem Klienten einen Vertrag abgeschlossen hat. Meist ist es üblich, dass diese Provision zwischen Listings- und Käufermakler zur Hälfte geteilt wird. Was ist ein 'Dual-Agent' / Doppelagent ? Unter bestimmten Umständen kann ein Makler in der gleichen Immobilientransaktion sowohl den Käufer wie auch den Immobilienverkäufer vertreten, vorausgesetzt beide Parteien haben vor einer Tansaktion einer gemeinsamen Vertretung schriftlich zugestimmt. Diese Regelung wird als 'Dual-Agency' bezeichnet. Mit einem 'Dual-Agent' zu arbeiten bedeutet jedoch nicht dasselbe wie mit einem eigenen Makler zu arbeiten. Vertritt der Makler z.B. den Käufer und den Verkäufer, dann darf dieser Makler keine vertraulichen Informationen der einen Partei an die andere Partei weitergeben. Ebenso kann der Makler nicht eine der Parteien beraten, den besten Preis aushandeln oder Ratschläge zu den Verhandlungen, Vertragsbedingungen oder dem Preis geben. Ein derartige 'Dual-Agency' kann z.B. auch dann eintreten, wenn beide Parteien Klienten von Maklern in derselben Brokerfirma sind. Es ist sehr wichtig, dass Sie diese Konstellationen mit Ihrem Makler besprechen, um zu verstehen, wie der eingeschränkte Service eines 'Dual-Agents' sich auf Ihre Verhandlungen auswirken kann, und ob Sie ein bereits aufgebautes und bestehendes Verhältnis zu Ihrem Makler ändern möchten. Möchten Sie ein Kunde oder ein Klient sein ? Möchten Sie Dienstleistungen empfangen (Kunde) oder durch Ihrem Makler vertreten werden (Klient) ? Um die Alternativen zu verstehen, sollten Sie alle die oben genannten Regelungen mit Ihrem Immobilienmakler besprechen. Es ist Ihre Wahl und Sie müssen entscheiden, ob Sie mit einem Makler als Kunde arbeiten oder als Klient von Ihrem Makler vertreten werden wollen. Übrigens ist es in South Carolina, wie auch in vielen anderen Staaten, einen Immobilienmakler gesetzlich vorgeschrieben, dass er einem Interessenten das Verhältnis von Makler zu Kunden, Klienten, Brokern und Dual-Agency erläutert. Je nach Ermessen kann es für Sie auch ratsam sein, den professionellen Rat eines Rechtsanwaltes oder Steuerberaters in Zusammenhang mit einer Immobilientransaktion in den USA einzuholen. Um den rechtsverbindlichen Text der Agency-Disclosure Form zu sehen, der von allen lizensierten Immobilienmaklern in South Carolina verwendet werden muss, klicken Sie bitte hier: --> Download and read the Agency Disclosure Page here <-- Die oben stehenden Erläuterungen betreffen die Maklergesetze im Staat South Carolina. Die Bestimmungen können in anderen US-Staaten anderen Vorschriften unterliegen. Copyright © 2005-2012 Flavia Westerwelle / All Rights Reserved |
Die oben stehenden Erläuterungen betreffen die Maklergesetze im Staat South Carolina. Die Bestimmungen können in anderen US-Staaten anderen Vorschriften unterliegen. |
